FRAGEN UND ANTWORTEN ZUR NEUEN GRUNDSTEUER AB 2025

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die damalige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2024 aufgebaut hat, völlig veraltet war, und deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Mit dem aktuellen Bundesmodell hat der Bundesgesetzgeber eine entsprechende gesetzliche Neuregelung geschaffen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform, also die Festsetzung der Grundsteuer auf der Grundlage der durch das Finanzamt neu errechneten Grundsteuermessbeträge, erfolgt nun erstmalig zum 01.01.2025.

 

Die Finanzämter haben in den letzten Jahren die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wurde, den alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer bereits erhalten haben. Für Rückfragen oder Rechtsmittel ist daher auch nur das Finanzamt zuständig.

Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Gemeinen, die davon nicht abweichen dürfen. Die Gemeinden wenden im letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. In Kaarst gibt es einen Hebesatz für die Grundsteuer A in Höhe von 468 % (Land- und Forstwirtschaft) sowie einen Hebesatz für die Grundsteuer B in Höhe von 454 % (Wohnen und Gewerbe). Beide Hebesätze wurden für die Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt und vom Stadtrat durch die Hebesatzsatzung beschlossen.

 

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, richtet sich nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamtes abgebildet ist. Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, welches sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird nicht mehr verändert.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor zahlen müssen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.

Hat sich bei der Neubewertung herausgestellt, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat, wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Zur Zielerreichung einer Aufkommensneutralität hat die Stadt Kaarst neue Hebesätze ermittelt. Aufgrund derzeit bestehender rechtlicher Bedenken im Fall einer Differenzierung des Hebesatzes für die Grundsteuer B zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken hat sich der Rat der Stadt Kaarst für einen einheitlichen Hebesatz der Grundsteuer B entschieden. In seiner Sitzung am 23.01.2025 hat der Rat der Stadt Kaarst die Hebesatzsatzung - gültig rückwirkend ab 01.01.2025 - beschlossen. Die Hebesätze betragen demnach ab dem 01.01.2025 für die Grundsteuer A 468 v.H. und für die Grundsteuer B 454 v.H.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahren tendenziell einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke oftmals stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Das Land NRW hat ein Gesetz beschlossen, welches den Städten und Gemeinden ermöglicht, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Diese Regelung ist allerdings mit erheblichen Rechtsunsicherheiten für die Gemeinde verbunden. Um mögliche Steuerausfälle zu vermeiden, hat sich die Stadt Kaarst daher dazu entschlossen, im Jahr 2025 zunächst auf eine Differenzierung zu verzichten.